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中国楼市由春入夏暂无可能

2019-04-25

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2019年第29期(总第1916期)    2019年4月22日(星期一)

  [本期要点] 中国楼市由春入夏暂无可能 美国2月贸易逆差降至八个月最低 美再促日削减贸易顺差 德国经济“荣景已逝” 德国经济“荣景已逝” 中国“三大攻坚战”持续发力 中国企业融资触底

  中国楼市由春入夏暂无可能

  [摘要:中国楼市3月的小阳春应该不会再升温了,部分市场人士对地产存在的“误读”包括:政策全面松动论、一二线带动全局回暖论、三四线棚改拉动论等。]

  中国楼市3月的小阳春应该不会再升温了。最新中共中央政治局会议重提“房住不炒”“一城一策”,住建部则对一季度地价房价波动较大的城市预警,凸显中央对平稳楼市的决心,也意味着房价上涨压力较大的城市将面临调控收紧的风险。

  “房住不炒的基调一直有,只是根据形势提或不提。”交通银行金融研究中心首席宏观研究员唐建伟称,最近房价出现上涨预期,经济才企稳有复苏苗头,此时若房地产市场反弹,泡沫和杠杆风险重现,不利于经济高质量增长,有必要适当强调下“房住不炒”的底线。他指出,当前房地产市场结构性变化明显,未来也会延续城市分化加剧、行业集中度上升的趋势,市场韧性增强,房价不会全面明显反弹,一边是一二线楼市出现上涨压力,另一边是鹤岗等小城房子白菜价也卖不出去。

  4月19日召开的中国中共中央政治局会议不同于去年的只字不提,此次表示“要坚持房住不炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”

  “本次政治局会议强调(房住不炒和因城施策)可能意味着政策对房价上涨苗头有所警惕。”广发证券首席宏观分析师郭磊点评称,但因城施策和城市政府主体责任的原则意味着不会有一刀切的调控,政策更强调的是各地根据现实情况稳定当地住房市场,确保房地产市场平稳健康发展。

  近期中国房地产市场回暖速度较快引发监管层关注。新华社周五晚间报导,按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求,住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

  “季度房价预警主要起提示作用,并不意味着政策态度的转向。”中金就此点评称,某个季度的价格波动并不会成为政策收紧或宽松的考察标准,全年维度的综合价格管控更为重要。

  对于全年的房价考评目标,中金认为可能与各地收入和GDP相挂钩,房价增速应当不能超过收入和GDP增速,甚至部分城市应在收入和GDP增速的一半左右。

  他们并指出,此次住建部对部分城市的房价预警以及中央政治局会议的表态,是中央政策对于平稳市场预期、精细化调控大方针的延续。未来将更多体现于各地政策的差异性和因时调整的灵活性,全国整体市场表现将较以往大起大落的周期更趋平稳。

  中国楼市分化进一步加剧,各地政策差异愈发明显,一方面北京收紧国管公积金政策、济南辟谣限购限价松绑,近10个城市近期调控升级,另一方面,部分城市继续加大力度吸引人才,宁波对人才进行购房补贴,呼和浩特部分本科及以上学历应往届生可半价买房。

  近期住建部会同国务院发展研究中心对一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看,房地产市场总体保持平稳,住宅销售平稳回落,房价基本稳定,市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。

  克而瑞地产研究中心报告称,2019年第一季度以来,二、三线城市土拍溢价率触底反弹,“百轮”土拍的激烈竞争在多个城市重新出现,土地市场出现回暖迹象,地价也快速上涨。22个典型城市中近八成城市可比地价较2018年上涨,较2017年上涨的城市的也超过一半,地价回暖程度可见一斑。一季度可比地价比2016年、2017年、2018年皆上涨的城市包括西安、郑州、重庆等,可以说目前价格处于相对高点。克而瑞指出,结合对未来市场发展的预期来看,房住不炒、一城一策仍是调控的主要目标和方式,也说明了房价很难再出现类似2016年这样迅速攀高的走势,房企拿地还是应该以确保盈利空间、可持续稳定去化作为第一要务。“房价其实没有明显涨,但情绪已经起来了,几个强二线表现得比较明显,”一位资深地产研究人士称,大方向肯定是会继续限制房价涨幅的,不会放任大涨;官方想要稳定的市场,价格不能大涨,全国成交量不能大跌。

  中金则判断二季度新房销售跌幅在基数作用下可能加深,而三、四季度将持续回升,预计全年商品房销售面积同比下降2%,销售金额同比增长2%。

  统计局公布的房价数据证实中国楼市在3月迎来小阳春,70城房价同环比涨幅双双扩大,房价上涨城市个数又回到历史高位,今年偏松的货币环境下,房地产市场前期被压抑的需求在3月加速释放,大部分城市--尤其是一二线的房价出现回暖势头。

  “目前的货币和信用还是比较充裕的,中央不希望流向房地产,而是要更多支持中小微实体经济。”交行的唐建伟预计,部分地区在房地产信贷方面的边际放松可能暂停,回到原先的调控立场上,进而让把资金更多流向中小微。

  长江固收赵伟团队分析认为,结合政策导向和地产领先指标来看,地产市场仍处于调整阶段、全局性修复尚未出现。短期地产市场的超预期表现,更多来自于一、二线政策微调下地产链条的结构性修复;以“稳”为主的调控目标下,各地地产政策“有保有压”,一、二线结构性修复的持续性和幅度仍需继续观察。三线及以下城市,棚改项目开工“前移”对短期新开工或有支持,但全年来看,棚改计划开工规模缩减、货币化安置比例趋降,棚改对三线及以下地产支持或将明显减弱。近期部分市场人士对当前地产市场存在一定“误读”:

  误读1:地产政策“全面松动”。春节以来的政策微调,以一线和部分热点二线城市为主,并非“全面松动”。

  误读2:一、二线城市带动地产全局改善。政策微调下,部分热点一二线城市地产有所回暖。然而,这类热点中心城市回暖的外溢效应,主要体现在大都市圈内强三线,非都市圈的普通低线城市,地产市场仍然低迷,未现全局性修复。

  误读3:棚改继续拉动三线及以下城市地产。短期低线城市新开工的回升,或更多来自于专项债支持下棚改开工“前移”的支撑。2019全年来看,棚改计划开工规模大幅收缩、货币化安置比例趋于下降,或将拖累地产投资7个百分点。

  结合政策导向和领先指标来看,地产市场仍处于调整阶段、全局性修复尚未出现。以稳为主的政策调控下,一、二线城市结构性修复的持续性和幅度,仍需观察;三线及以下城市棚改开工“前移”,或将加大下半年地产市场的不确定性。

(综合信息)

  美国2月贸易逆差降至八个月最低

  美国2月贸易逆差降至八个月低点,原因是来自中国的进口大幅下降,给特朗普总统的“美国优先”计划和第一季经济增长预期带来暂时提振。

  美国商务部4月17日公布的贸易逆差意外连续第二个月收窄,也是受飞机出口劲升的推动。但在波音宣布决定暂停交付其陷入困境的737 MAX飞机后,未来几个月,商用飞机出口可能会下降。在两起致命的坠机事件后,MAX系列飞机无限期停飞。经济学家警告说,无论美国和中国是否达成一项令白宫满意的贸易协议,美国的贸易逆差都将居高不下,因为美国人对更廉价的进口商品的胃口永远得不到满足。

  中美为解决一场激烈的贸易战而进行的谈判一直在拖延。美国还卷入了与包括欧盟在内的其他贸易伙伴的冲突中,导致近几个月的进出口数据大幅波动。“即使通过贸易谈判等解决方式来降低与中国的双边贸易逆差,贸易流可能会转移到其他国家,对美国整体贸易逆差不会有太大影响,”穆迪分析的分析师Emily Mandel表示。

  美国商务部数据显示,2月美国贸易逆差缩小近3.4%,至494亿美元。路透调查的分析师此前预计,2月贸易逆差将扩大至535亿美元。

  具有政治敏感性的对中国商品贸易逆差2月骤降28.2%,至248亿美元,因来自这个世界第二大经济体的进口猛降20.2%,而美国对华出口却跃升18.2%。对华贸易逆差是特朗普政府保护主义贸易政策的重点。

  美国去年对从中国进口的价值2500亿美元的商品征收关税,北京则对价值1100亿美元的美国产品征收关税作为报复。特朗普为这些关税辩护称,这些关税是保护国内制造商免受他所说的不公平外国竞争的必要措施。特朗普推迟对价值2,000亿美元的中国进口商品征收关税,白宫辩称,大幅削减贸易逆差将在可持续的基础上使年度经济增长至少提高3%,经济学家曾表示,由于生产率和人口增长较低,实现这一目标是不可能的。2018年美国经济增长2.9%。

  2月贸易逆差收窄表明,美国经济可能会避免出现年初人们担心的增长大幅放缓。2月商品贸易逆差下降1.7%,至720亿美元的八个月低点。经通胀调整后,2月整体商品贸易逆差下降18亿美元,至818亿美元,亦为去年6月以来最低。高盛将第一季国内生产总值(GDP)环比年率预估上调0.4个百分点,至2.1%。亚特兰大联邦储备银行将首季GDP增长预估从2.3%上调至2.4%。第四季度经济增长了2.2%。BMO Capital Markets资深分析师Jennifer Lee表示,“看起来像是为上修第一季度GDP预估做好了准备。”2月份商品出口增长1.5%,达到1,395亿美元。在全球经济增长放缓的背景下,商品出口的激增不太可能持续。美元去年的强势意味着美国制造的商品在海外市场的竞争力降低。2月民用飞机的出口劲增了22亿美元。汽车和零部件出口增加6亿美元。大豆出口略有增长。经济学家预计,由于猪瘟的爆发降低了中国对豆粕的需求,大豆出口将保持温和。2月美国进口增长0.2%,至2,591亿美元。2月消费品进口增长16亿美元,其中手机和其他家庭用品进口增长21亿美元。工业用品和材料进口下降了12亿美元。资本财进口小幅上升,表明企业在设备上的支出放缓。原油进口量从1月份的2.231亿桶降至1.737亿桶,为1992年3月以来的最低水平。随着国内石油产量的增加,美国对外国石油的依赖程度有所降低。花旗集团驻纽约经济学家Andrew Hollenhorst表示:“我们认为未来几个月进口增长的可能性更大,这将重新确立贸易逆差扩大的趋势。”

(Reuters,2019.4.17)

  美再促日削减贸易顺差

  为期两天的美国和日本首轮部长级贸易谈判当地时间4月23日在美国首都华盛顿结束。双方就货物和数码贸易等问题进行了磋商。在磋商中,美国再次要求日本削减对美贸易顺差。

  美国贸易代表办公室(USTR)当天发表声明说,美日两国就包括农产品在内的货物贸易进行了磋商,同时还讨论了在数码贸易领域建立高标准的必要性。美方在谈判中还提到美国对日本的巨额贸易逆差。USTR在磋商结束后发表的声明中指出,2018年美国对日贸易赤字高达676亿美元,从而对削减贸易赤字显示出强烈愿望。

  美国贸易代表莱特希泽与日方谈判代表、经济再生担当大臣茂木敏充在谈判中重申了两国在贸易领域取得实质性成果的共同目标,双方同意再次会晤,继续展开双边贸易谈判。茂木在磋商后的记者会上介绍称,美方提出希望削减对日贸易逆差,表明了扩大对日农产品出口的意向。两国还计划在本月下旬举行的日美首脑会谈中确认磋商成果。茂木透露,在首脑会谈前将与贸易谈判美方代表、美国贸易代表莱特希泽再次举行磋商。

  日方原打算在此次磋商中决定贸易谈判的对象范围,但双方未能达成一致。日本考虑将服务贸易排除在外,仅限于货物关税;而美国方面认为在金融、通信等服务之外,还应要求达成包括投资规则等在内的全面FTA,双方分歧较大。美国总统特朗普就任后一直要求与日本启动双边自由贸易协定谈判,以削减美国贸易逆差。但日本坚持认为,美国重新加入跨太平洋伙伴关系协定(TPP)对两国而言才是最佳选择。

(香港商报,2019.4.18)

  德国经济“荣景已逝”

  路透4月17日报道,德国政府在三个月内第二次调降2019年经济增长预估,反映出受制造业衰退影响,德国经济放缓的情况加剧。目前德国政府正考虑推出奖励措施促进企业研发。

  2019年3月18日,德国法兰克福,金融区高楼林立。REUTERS/Ralph Orlowski

  艰难的贸易环境意味着,在创纪录的高就业率、刺激通胀的加薪和低借贷成本的推动下,德国强劲的国内需求预计将成为今明两年经济增长的主要动力。据路透看到的一份立法提案草案,为应对经济增长放缓,德国财长肖尔茨计划从2020年开始,每年提供价值12.5亿欧元的奖励,支持企业研发。根据该草案,从事基础研究或产业发展的公司每年可申请最高50万欧元的奖金,对于申请奖金的企业不设限,原计划仅针对中小企业。

  德国BDI工业联盟敦促政府为环保型企业投资提供更多激励,并为企业减税。德国经济部长阿尔特迈尔在发布春季经济预估时表示,政府现预计今年国内生产总值(GDP)增长0.5%。德国经济2018年增长1.4%。政府预计,2020年经济将在消费支出的驱动下反弹,增长1.5%。

  阿尔特迈尔表示,全球经济放缓、贸易争端和英国退欧的不确定性给德国经济带来压力。包括实施汽车排放新规(WLTP)以及莱茵河水位异常低等国内因素,导致出现供应和生产瓶颈。

  预计2019年和2020年进口增速将超过出口增速,这可能会导致巨额贸易顺差进一步收窄。“经常帐盈余将继续萎缩,到2020年将降至(相当于GDP的)6.4%,”德国经济部在春季预测中表示。

  阿尔特迈尔表示,政府采取的提高儿童福利和增加母亲养老金等措施将在今年进一步提振经济。他呼吁肖尔茨及其所属的中左翼社会民主党支持企业减税,并同意不采取任何可能给私营部门带来负担的措施。

  阿尔特迈尔拒绝了盟友提出的以消费为导向的财政刺激方案,但他表示,政府现在应该专注于通过减少繁文缛节和降低企业税负来支持企业。肖尔茨最近对齐聚华盛顿的全球金融领导人表示,德国政府已开始将其创纪录的预算盈余用于基础设施投资,以及为中低收入家庭提供支持。德国财政部发言人称,肖尔茨认为无需大规模地改革企业税体系。

(Reuters,2019.4.18)

  中国“三大攻坚战”持续发力

  路透专栏文章指出,4月19日召开的中共中央政治局会议释放出中国经济好转的暖信号,让中国“三大攻坚战”排在首位的防范重大风险警报有所缓解;4月22日召开的中央财经委会议则更明确聚焦民生补短板,着力减贫脱贫和防治污染的蓝天保卫战,显示“三大攻坚战”持续发力。

  在政策选择上,强化宏观政策逆周期调节基调不改,财政政策要加力提效,减税降费要尽快落实到位,货币政策要松紧适度,根据经济增长和价格形势变化及时预调微调,加大对实体经济的金融支持,显示稳经济的政策一如既往。

  “要打好三大攻坚战,按照既定部署,尽锐出战,确保取得重要进展。”中央财经委会议称,总体而言,中国已经基本实现全面建成小康社会目标;但目前也有一些短板必须加快补上。

  国家信息中心一位专家认为,虽然一季度数据好于预期,但并不表示中国经济已经高枕无忧了,中美贸易谈判虽然暖风频吹,但协议毕竟还没有签妥。“尤其是经济结构型问题并没有解决,中国经济下行压力仍然很大,警报没有解除,后续只能走一步看一步。”

  原人大财经委副主任贺悭称,政治局会议释放的信号有助于提振市场信心,但对问题的判断也很准确。他认为,一季度经济平稳的基础并不牢固,主要靠银行贷款和新发行债券构成的社会融资规模超预期扩张促成的,居民消费和就业水平并没有提高。在杠杆率仍高企的背景下,必须特别注意防止金融风险。

  中央财经委会议表示,要在科学评估进展状况的基础上,对全面建成小康社会存在的突出短板和必须完成的硬任务进行认真梳理,主要是老弱病残贫困人口、深度贫困地区等方面短板明显,要切实加大工作力度。会议强调,现在距全面建成小康社会收官还有不到两年时间,要全面完成脱贫攻坚任务,要解决好重点地区环境污染突出问题,打好污染防治攻坚战,实现到2020年的阶段性目标。

  要加快民生领域工作推进,加大对义务教育、基本医疗、住房和饮水安全、育幼养老等方面投入,解决好部分群众急迫的现实问题。要健全社保兜底机制,完善最低生活保障制度,实现应保尽保,确保兜住基本生活底线。

  路透文章指出,在一系列政策支持下,中国经济已暂时走出阴霾,最新中共中央政治局会议显示,决策层判断经济总体平稳、好于预期,相应的,将下一阶段的工作重点更多转向结构性改革。会议去掉了“六稳”的表述,强调“注重以供给侧结构性改革的办法稳需求”,分析人士认为,短期的逆周期调节政策边际上难以再加强。

  在路透的专访中,贺悭认为,一季度中国经济平稳支行的基础并不牢固,仍存在下行压力,必须特别注意防止金融风险。他认为,一季度中国经济的平稳运行是由银行贷款和新发行债券构成的社会融资规模超预期扩张促成的。一季度融资增量达到8.2万亿元人民币,同比増长40%,其速度令人惊讶。但是居民消费和就业水平并没有提高,说明经济增长动力尚未发生转换。“最近几天陆续公布了一季度的经济数据,其表现普遍好于预期。我认为,这个‘好的表现’其基础并不牢固。”

  他分析称,在现行居民,企业和地方政府杠杆率都居高不下的前提下,支撑一季度经济回暖的主因仍来自银行的放贷,“放这么多的水是有问题的,有很大的风险,看看关键的数据就发现消费没有明显起色,投资消费同比都是回落的,说明中国经济增长的新动能并不明显。”

  数据显示,一季度全国固定资产投资同比增长6.3%,增速比1-2月加快0.2个百分点,比去年同期回落1.2个百分点;社会消费品零售总额同比增长8.3%,比去年同期回落1.5个百分点。

  路透根据统计局数据测算,3月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10.6%,连涨42个月,涨幅为2017年5月以来最高;环比上涨0.6%,连涨47个月,涨幅较前月的0.5%扩大。

  贺悭一直认为,中国的房地产泡沫是一个很大的隐患。一、二线城市房价普遍偏高,背离居民收入水平太远。高房价完全是因为政府炒地,富人及游资炒房形成的。他分析,现在不仅房地产开发商的资产负债率很高,居民负债也很重。根据有关资料,2017年全国居民负债40.52万亿元,已经高于当年居民可支配总收入36.1万亿元,负债率达到112%,比世界上绝大多数国家都要高。

  贺悭表示,“必须继续坚持房住不炒定位,要谨慎、有效降杠杆。当前经济运行仍然存在不少困难和问题,经济杠杆率很高的当下,经济发展速度不宜求快,股市也不宜求牛,各项政策措施应该保持定力,要突出在“稳”字上做文章。千万不要因数字表面的好转产生盲目的乐观。”

(综合信息)

  中国企业融资触底

  中国民营企业的融资正在触底。2019年1-3月增发和首次公开募股(IPO)件数时隔5个季度增加,获得资金的企业的范围也扩大至抗震、太阳能相关、医药等领域。背景是欧美将中国股票纳入指数的趋势扩大,海外资金流入,正在推高中国股市。  

  中国企业1-3月的IPO和第三方定向增发等的合计件数为82件,按季度来看自2017年10-12月以来首次转为增加。融资额达到747亿元,比2018年10-12月(406亿元)多出8成。特征是筹集资金的企业的范围出现扩大。震安科技从事楼宇等的抗震设备业务,筹集12亿多元的新诺威主要涉足药品原料和健康食品的生产业务,锦浪科技则是以光伏发电相关的电气设备为主业。

  对于中国领导层下令加快推出的“科创板”市场,已有50多家企业申请上市。其中半导体相关企业占近2成,资本市场的东风将对中国的产业培育作出贡献。涉足半导体制造设备业务的中微半导体过去3年平均将营业收入的3成投向研发。  

  海外的指数计算企业相继纳入中国股票也成为东风。美国MSCI(摩根士丹利资本国际)2018年6月把中国股票纳入新兴市场指数,将在2019年分3次提高中国股票的权重比例。英国富时罗素(FTSE Russell)6月将首次纳入中国股票,A股9月还将被纳入标普道琼斯指数公司(S&P Dow Jones Indices)的指数。巴黎银行认为,随着MSCI提高A股权重比率,将有280亿美元资金流入中国股市。摩根大通预测认为,把各指数的纳入效果全部加起来,到2020年3月将有1500亿美元流入中国股市。

  这些指数的对象以大企业为中心。不过,由于押注资金流入,上证综合指数自年初以来的涨幅达到近3成。股市的反弹令国内投资者产生了余力,正在带来融资环境的改善。

  MSCI等决定纳入A股,很大程度上是因为中国一直在放松交易和资本方面的限制。富时罗素指出,通过香港买卖A股的交易互联互通(即沪港通和深港通)带来了“中国能为推动市场开放而坚持改革”的评价。

  另一方面,不断出现外国投资者持股比率接近3成的上限,基于互联互通的买入受到限制的事例。中国在2018年下半年股市下跌局面下多次进行口头干预,抑制了IPO。能否维持良性循环,取决于中国金融改革的走向。

(日经新闻,2019.4.15)

  经济走势跟踪报告每周1、5发布。报告内容均来自公开资料,不代表本课题组观点与倾向,仅供参考。

  (编译、整理:李彦松、张佶烨;责任编辑:王砚峰)

  2019年第28期(总第1916期)          2019年4月22日(星期一)

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